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      2. 房產糾紛

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        房產買賣中的跳單怎么辦

        【審判實踐中應注意的問題]
        實踐中,中介人為保障自己的合法權益,通常在中介合同中載明
        禁止委托人“跳單”的條款。對于禁止“跳單”條款的法律效力問
        題,司法實踐中有不同的認識,有的認為,這是中介人利用自己的優
        勢地位而設立的霸王條款,限制了委托人的選擇權,應屬無效;有的
        認為,委托人在簽訂中介合同時對禁止“跳單”條款的內容和后果應
        當明知,應屬有效。筆者認為,即使《民法典》增加了本條關于禁止
        “跳單”的規定,對中介合同中有關禁止“跳單”條款的效力,也不
        能一概而論。我們應當依據雙方約定的具體內容來認定禁止“跳單”
        條款的效力,要看行為人是否具有相應的民事行為能力、意思表示是
        否真實、是否違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗等。同
        時,尤其要注意,禁止“跳單”條款,是中介人為了重復使用而事先
        擬訂且在訂立合同時未與委托人協商的條款,其性質屬千格式條款。
        根據《民法典》第 497 條規定,提供格式條款一方不合理地免除或者
        減輕其責任、加重對方責任、限制或者排除對方主要權利的,該格式
        條款無效。另外,禁止“跳單”條款也可能存在顯失公平的情況。
        如,多個中介人掌握了同一房源信息,有的中介人在禁止“跳單”條
        款中約定:中介人帶委托人看房后,委托人不得私下或者通過其他中
        介人與合同相對人訂立合同,否則需要支付相當千中介報酬的違約
        金。該條款意味著中介人帶領委托人看房后就可以“旱滯保收",不
        論該中介人報價是否偏高、服務質量如何、中介報酬是否偏高等,委
        托人如果打算購買該套房屋,只能選擇這家中介人進行交易,否則就
        構成“跳單"違約,要支付相當于中介報酬的違約金。對此,筆者認
        為,中介人帶著委托人看房,付出的勞動是有限的,而在多家中介公
        司掌握同一房源信息的情況下,各家中介的報價和服務可能存在較大
        差異,如果某個中介人以有限的付出限制買方的選擇權,雙方利益是
        明顯失衡的,在這種情況下,委托人如果認為顯失公平,可以申請變
        更或者撤銷該條款。

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